Guía de inversiones inmobiliarias para diversificar y mitigar riesgos

Texto: Luis Miguel Cardona Aguirre

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A pesar de las perspectivas económicas, el aumento en las tasas de interés, la oferta y demanda, el sector de la vivienda ha demostrado ser una alternativa sólida a nivel de inversión, por su estabilidad y potencial de valorización.  Por eso, los expertos recomiendan no poner todos los huevos en la misma canasta y conocer las diferentes alternativas en inversiones inmobiliarias para mitigar riesgos.

En el mundo de las inversiones hay diferentes modalidades, todas con ventajas y desventajas según las características del inversionista. “Cuando una persona hace una inversión inmobiliaria debe tener un horizonte definido, saber cuánto presupuesto tiene y cuál es su riesgo a la hora de hacer esta inversión. Para todo hay mercado y son opciones reales”, aclara Pedro Londoño, experto en el sector inmobiliario.

La compra y venta tradicional de vivienda, así como la renta, tienen rendimientos promedio al ser inversiones de bajo riesgo pues, como explica Alejandro González, cofundador y director creativo de Macca Desarrollo Inmobiliario, “tener un inmueble es tener un bien que no se deprecia y que siempre está a disposición. Por eso el riesgo es bajo y la rentabilidad es igual”.

Diversificar implica jugar con otro tipo de riesgos que pueden generar mayores utilidades y aprovechan distintas dinámicas del mercado. Además, la protección ante la incertidumbre económica es una de las mayores ventajas de tener un portafolio ampliado, ya que se pueden compensar unas alternativas con otras. A continuación, algunas modalidades de inversión en propiedad raíz destacadas.

Ganancia a capital

Hablamos de comprar una propiedad raíz para venderla luego cuando ha obtenido una valorización significativa. Puede hacerse también por cesión de derechos antes de escriturarla. “En esta alternativa el primer comprador gana una valorización entre la lista cero hasta la cesión de derechos”, explica Sergio Mahecha, CEO de Super Propietarios. Esta también es una protección contra la inflación, ya que cuando suben los precios el valor de los inmuebles también aumenta.

“La mayoría de las inversiones inmobiliarias toman tiempo en dar buenos resultados. Hay que tener paciencia”, Alejandro González, director creativo de Macca Desarrollo Inmobiliario

Flipping inmobiliario

Consiste en comprar una propiedad usada y remodelarla para su posterior venta. A diferencia de otras estrategias de inversión inmobiliaria que requieren compromisos a largo plazo, esta ofrece mayor flexibilidad y liquidez. “Los inversionistas pueden completar un proyecto en poco tiempo y luego reinvertir los fondos en nuevas oportunidades, lo que les permite diversificar su cartera y adaptarse rápidamente a cambios en el mercado”, explica Pedro Londoño. El factor determinante en esta modalidad es la maximización de la rentabilidad gracias a las renovaciones y mejoras.

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Renta tradicional

Consiste en tener un bien inmueble, ya sea una casa, un apartamento, una bodega o un local comercial, y arrendarlo mes tras mes. Por eso, es un flujo de ingresos constante y predecible para los inversionistas. Aunque para muchos represente una desventaja, al inversionista ser el propietario del inmueble tiene un mayor control, lo que le permite tomar decisiones estratégicas sobre la gestión y el mantenimiento, así como decidir una futura venta y beneficiarse de la rentabilidad del valor de la inversión a largo plazo.

Rentas cortas

Esta opción se caracteriza por su flexibilidad y adaptabilidad. Aquí entran en juego las plataformas digitales para alquilar vivienda por menos de 30 días de estancia como Booking y Airbnb. Los propietarios pueden ajustar los precios y disponibilidad según la demanda del mercado y la temporada turística, lo que impacta en los ingresos al alquilar la propiedad por períodos cortos a tarifas más altas durante esas temporadas pico y mantener la flexibilidad para utilizar la propiedad ellos mismos en otros momentos.

Crowfunding inmobiliario

También se le conoce como propiedad fraccionada y consiste en agrupar a varias personas para aportar montos de dinero y comprar un inmueble, un local, un apartamento o un hotel. Los inversionistas no son propietarios de la vivienda, son dueños de unos derechos fiduciarios o acciones que los hacen acreedores de unas ganancias por valorización y por renta. Esta es la inversión inmobiliaria que ofrece mayor acceso a todo tipo de público, pues comparte datos como el rendimiento esperado, el tipo de propiedad y los riesgos asociados. Además, se puede ingresar con inversiones desde 600 mil pesos.

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Fondos inmobiliarios

Son vehículos de inversión que reúnen capital de diversos inversores para comprar, gestionar y administrar una cartera con diferentes activos inmobiliarios. Sergio Mahecha menciona que al invertir en una gama amplia de bienes inmuebles se logra una mayor diversificación del portafolio, generando alternativas de inversión con rendimientos similares a las acciones. Aunque suelen ser carteras cerradas, en estos fondos los inversionistas tienen más liquidez comparada con la compra directa de bienes inmuebles, además, tienen acceso a oportunidades especiales y sectores específicos, logísticos, tecnológicos o enfocados en mercados geográficos puntuales.

4 claves

Sergio Mahecha, CEO de Super propietarios, resalta algunas claves:

1. No invertir por moda, hacerlo siempre de manera informada.
2. No invertir sin saber los números fundamentales del negocio. ¿Cuánto invierto?, ¿cuánto es el retorno y cuál es el plazo?
3. El respaldo, experiencia y recorrido de los involucrados en la oportunidad de inversión.
4. La ubicación del proyecto es fundamental para la valorización y negocios a futuro.