5 claves de los gastos notariales

Texto: Luis Miguel Cardona A.

---

Aunque adelantes la compra o la venta de un inmueble nuevo o usado con la ayuda de una inmobiliaria o por cuenta propia, es posible que te lleves algunas sorpresas al momento de gestionar los gastos notariales, debido a que surgen valores, impuestos y otros detalles que tienen diferentes tiempos, etapas y procesos si se trata de un vendedor o de un comprador.

Los gastos notariales varían según el tipo de negocio y el valor del inmueble, tal y como lo explica Sebastián Arias, protocolista de la Notaría Primera de Medellín: “Cada escritura es un mundo diferente, porque según el trámite que se esté haciendo o el acto de escrituración puede variar el tiempo y el precio. Un ejemplo es la compraventa entre personas naturales, en la que no intervienen créditos, ni terceros, solo vendedor y comprador, podría tardar alrededor de 15 días”. Por eso, es importante conocer cuáles son esos gastos adicionales, no solo para evitar sorpresas, sino para tener una planificación financiera y cumplir con los aspectos legales. Aquí te lo explicamos.

Gastos del comprador

De acuerdo con Sergio Mahecha, CEO de Super Propietarios, las personas cometen un error al referirse a los gastos de notaría y registro como los gastos de escrituración, pues en realidad se trata del proceso que inicia con la promesa de compraventa y demás gastos asociados como el impuesto al timbre, el de beneficencia y el de registro, que son asumidos por el comprador. “Después, la notaría envía la escritura a registro y también se generan unos costos por inscribir la escritura en el Certificado de Tradición y Libertad”, explica Mahecha.

Por lo general, se debe pagar un valor relacionado con la promesa de compraventa. El impuesto de beneficencia corresponde al 1 %, mientras que el valor del registro del inmueble es del 1,67 %. El último gasto del comprador es el certificado de Libertad y Tradición. En 2023 este tiene un costo de 19.200 pesos si se realiza el trámite en línea, mientras que, si se hace de forma presencial, en las oficinas de registro o en las notarías habilitadas, el valor es de 20.300 pesos. Los gastos de escrituración equivalen al 0,54 % del precio de venta del inmueble y se asumen por partes iguales entre el comprador y el vendedor.

Gastos del vendedor

El vendedor, además de pagar la mitad de los gastos de escrituración, debe pagar la retención en la fuente, es decir, el cobro anticipado del impuesto sobre la renta por la venta del inmueble y se aplica al valor de la transacción. Es el 1 % para personas naturales si el valor del negocio de la vivienda es menor a 685 millones de pesos; pero si es mayor, es de 2,5 %.

Un ejemplo práctico

En el siguiente cuadro presentamos un ejemplo para entender los valores que deben pagar tanto el vendedor como el comprador de un inmueble. El precio base de la vivienda es de 300 millones de pesos.

¿Cuándo se pagan?

El pago de estos valores está sujeto a la forma en que se adelante la gestión y el trámite, pues si se hace con constructoras o terceros se realiza de una manera, pero si se hace directamente entre vendedor y comprador es diferente. “Hay constructoras que cobran los gastos de escrituración completos y ya después no se tienen que preocupar más por ese tema, o cogen esos gastos de escrituración y los dividen en el número de meses de la cuota inicial y se van pagando en paralelo. Lo tradicional es que más o menos tres o seis meses antes, se contacten para pagar esos gastos y la constructora a su vez se encarga de repartir esos valores entre todos los actores involucrados con el tema de la escrituración. Pero cuando no hay intermediarios, solo comprador y vendedor, el día que se hace el proceso de escrituración se pagan gastos notariales y se define el resto del proceso de registro con su respectivo pago”, explica Mahecha.

Documentos básicos

Sobre el papeleo, el protocolista Arias destaca que “existen infinidad de procesos y cada uno tiene unos requerimientos y documentos diferentes o adicionales que se solicitan, pero hablando puntualmente del proceso de compra y venta de inmuebles los documentos básicos son: certificado de Libertad y Tradición del inmueble; copia del último título de adquisición; copia de cédulas de vendedores y compradores; paz y salvos de predial y valorización departamental; paz y salvo de administración; para algunos casos y municipios, paz y salvo de valorización departamental”, además se debe informar el precio de venta y otras condiciones acordadas entre ambas partes.

Cifra: 2% a 4% del valor del inmueble pueden llegar a ser los gastos notariales.