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Un año de ajustes y retos

Un año de ajustes y retos

Texto: Luis Miguel Cardona A.


La inflación dictamina el costo de vida de los colombianos. De esta manera se moldea también la dinámica del sector vivienda, pues este se convierte en un terreno de desafíos y oportunidades. Desde los arriendos hasta las estrategias de compra y venta, se ven impactados por el Índice de Precios al Consumidor, IPC, que ya marca una posible tendencia.

En el 2023 el país inició con una inflación del 13,25 % por diversos factores, como los rezagos de la pandemia y las crisis geopolíticas a escala mundial, y paulatinamente, se redujo hasta cerrar el año en 9,28 %.

Sobre este nuevo indicador se calcula el salario mínimo para cada nuevo año, pues por decreto, este tiene que ser mayor a la inflación. Y, así, el IPC termina repercutiendo en la compra de propiedad raíz, en especial en la vivienda de interés social, VIS; la vivienda de interés prioritario, VIP; la vivienda de renovación urbana, y todo aquello que esté indexado en salarios mínimos.

De igual forma, el incremento del salario repercute en los subsidios. Algo que, como explica Sergio Mahecha, CEO de Super Propietarios, es positivo para el comprador porque si la vivienda sube, el subsidio también se incrementa en la misma proporción. Otro beneficio palpable se ve en los topes de aplicación a los subsidios que otorgan las cajas de compensación y las alcaldías. “En 2023, una persona que quisiera aplicar al subsidio de 30 salarios tenía que estar ganando dos salarios mínimos como máximo, un poco más de dos millones. En 2024 ese tope de aplicación va a subir, así que es posible que nuevas personas puedan utilizar estos subsidios locales y de las cajas de compensación, debido a que los del Gobierno nacional están sujetos al Sisbén y esos no van a tener ninguna repercusión a nivel de inflación o cambio salarial”, destaca Mahecha.

El impacto en las tasas

El IPC también juega un papel fundamental en la colocación de créditos hipotecarios pues su comportamiento influye en la tasa de interés de los mismos. Mahecha señala que hace 20 años no se veía una cifra tan alta en las tasas como la actual: “La subida más alta fue en el 2008, alrededor de octubre de ese año, con una tasa de intervención del 10 %. Hoy está en el 13,25 % y eso impacta en los precios finales de colocación de los créditos hipotecarios. Hasta que el Banco de la República no baje su tasa de intervención, el resto de los bancos tampoco van a bajar las ofertas de sus créditos hipotecarios”. De aquí, la alta expectativa que se tiene frente al comportamiento de la inflación en los próximos meses, pues si sigue en la senda descendente, se espera que el Banco de la República comience a bajar la tasa de referencia y así se genere un cambio en la dinámica de la banca.

“Eso es positivo para alguien que vaya a escriturar el próximo año o para los que están esperando compras de cartera. El tema de comprar vivienda en Colombia ha sido muy golpeado, se han dejado de vender bastantes viviendas este año y esto quiere decir que conseguir nuevos créditos de un banco está siendo muy difícil”, explica el CEO de Super Propietarios.

John Llanos, socio fundador y gerente comercial de la inmobiliaria Conecta Negocios, coincide en que el incremento de las tasas fue determinante en la crisis del sector inmobiliario y el desplome en la venta de vivienda. “La gente tuvo que salir a vender la cesión de derechos de propiedades porque más allá del incremento de la tasa, también aumentaron los ingresos que deben demostrar las personas para tener un crédito”. La Cámara Colombiana de Construcción, en colaboración con Coordenada Urbana, analizó 1.929 proyectos inmobiliarios que reportaron desistimientos de compra de vivienda en Colombia durante el año pasado, y encontró que las dos principales causas fueron los cambios en los subsidios de Mi Casa Ya, y las dificultades relacionadas con los créditos hipotecarios.

Ambos especialistas coinciden en que, si la inflación sostiene su comportamiento y cumple con las proyecciones de decrecimiento, esto tendría un impacto fundamental en el mercado inmobiliario. Si las tasas bajan, los compradores considerarán nuevamente que es un buen momento para adquirir un inmueble. Además, si se hace el ejercicio financiero de forma correcta, los bancos pueden ser un aliado para lograr ese propósito con tasas cómodas.

Arriendos suben con el IPC

El canon de arrendamiento es otro factor que se calcula según el aumento de la inflación. De acuerdo con la ley, el propietario de un inmueble no puede incrementar el valor del arriendo inmediatamente se termine el año o cuando considere que lo debe hacer, sino en el momento en que se cumpla un año de la celebración del contrato o del último incremento.

Ciclo de ocho años

Sergio Mahecha, CEO de Super Propietarios, resalta las tendencias cíclicas que han ocurrido en la economía nacional y por qué se puede esperar un cambio positivo en el sector. “Aunque uno no puede confiarse 100 % en las tendencias, el país ha vivido ciclos económicos que van cada ocho años, lo que permite encontrar retos y desafíos a futuro”.

  • 2000: en la década del 2000 se vivió el fracaso de la Unidad de Poder Adquisitivo Constante (Upac), que era usada para calcular el costo de algunos de los créditos de vivienda.
  • 2008: la crisis financiera de Estados Unidos repercutió en el país, tras afectar la dinámica de todo el mundo.
  • 2016: se presentó una leve disminución en ventas, tras una inflación y tasas altas.
  • 2023: el alza en la inflación afectó de nuevo al mercado. Aunque no fueron ocho años exactos, se estima que ahora el país está en la curva descendente de los ciclos económicos. El panorama es alentador.

5,61 % es la cifra de inflación que proyecta el banco de la república para finales de 2024.

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