El fideicomiso, su mejor amigo a la hora de comprar casa

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El fideicomiso es un tipo de contrato que se ha vuelto bastante popular en el sector financiero y especialmente en el inmobiliario debido a los beneficios que tiene en cuanto a protección y tranquilidad del comprador de vivienda. A través de este se puede proteger y administrar diferentes tipos de bienes, ya sea para fines personales o empresariales, y en el caso de las propiedades es de suma importancia a la hora de comprar sobre planos, pero ¿por qué?

El fideicomiso permite que, por ejemplo, una constructora asuma el rol de “fiduciante” y encargue a otra empresa, conocida como “fiduciaria”, la administración del dinero que depositan los “beneficiarios” o compradores de un proyecto. Este dinero es con el que se cumplirá un propósito específico (la construcción de las viviendas en este caso) y que la fiduciaria solo irá entregando a medida que se cumplan ciertos objetivos que explicaremos más adelante.

Para que todo funcione de la manera correcta y las partes entiendan sus derechos y obligaciones, el proceso se hace mediante un contrato llamado “encargo fiduciario”. Este define los términos y condiciones del fideicomiso, es decir, es como una carta de instrucciones para que la fiduciaria sepa cómo tiene que administrar la plata que se le entrega.

“En el contrato se puede incluir un bien o varios bienes, no hay limitación”, explicó el abogado Carlos Hernández, quien además acotó que el fiduciario (o la constructora en este caso) debe actuar de forma correcta y velar por los intereses de los beneficiarios. Además, también es responsable de manejar los recursos de manera adecuada, cumpliendo con las leyes y las regulaciones.

En palabras simples: incluso habiendo un contrato y una fiduciaria de por medio, puede que un proyecto inmobiliario no se desarrolle por factores como que la constructora entre en liquidación o que no se alcancen a vender las unidades suficientes para que sea viable. En ese caso la fiducia devolvería el dinero a los compradores.

Respaldo al comprador

De acuerdo con Elizabeth Lopera, abogada de la constructora Contex, para el sector inmobiliario existe el fideicomiso de parqueo y el fideicomiso de administración de recursos; el primero es el que se constituye para la administración del inmueble donde se va a desarrollar el proyecto, el segundo es donde los compradores o beneficiarios de área depositan su dinero.

Según Lopera, son varias las ventajas de este esquema para el comprador a la hora de invertir, pues no se entrega dinero directamente a una constructora. Además, tener el dinero en una fiducia implica que los recursos van teniendo unos rendimientos en el tiempo, por lo que, si el proyecto no se pudiera desarrollar, el inversor obtendría la devolución de su dinero más el rendimiento que generó en el tiempo.

“Funciona como si se pusieran los recursos en un fondo de inversión. Al vincularse a un proyecto a través del contrato de encargo fiduciario, a cada beneficiario le entregan un número de fondo donde va depositando su dinero”, sostuvo la abogada. La finalidad es que esa plata se entregue por parte de la fiduciaria al constructor de forma paulatina para que pueda operar con estos recursos y desarrolle el proyecto.

Derechos y deberes

Si se analiza desde el punto de vista del comprador, si bien es cierto que se tienen muchos derechos y se considera como la parte débil en una relación de consumo, también existen obligaciones. Tal vez la más importante sea conocer qué se está firmando, por eso, Lopera aconseja acudir a una sala de ventas y realizar cuantas preguntas considere necesario para resolver todas sus dudas.

También investiga y asegúrate de que el contrato que se celebre sea con una entidad fiduciaria reconocida, como Alianza Fiduciaria, Fiduciaria Bancolombia o Credicorp, por mencionar algunas de las más comunes en el sector.

Ten en cuenta que cuando el proyecto alcance el punto de equilibrio y la fiduciaria certifique que la constructora cumplió todas las condiciones del contrato, los recursos empiezan a ser desembolsados para que se inicie la fase operativa del proyecto, es decir, la construcción. Ya en ese punto no es posible que le devuelvan dinero y solo se haría en casos como que el comprador desista del contrato. Ahí se devolverían los recursos pero no completos, sino con algunas deducciones, penalidades o comisiones que se establecen en el fideicomiso.

Por otra parte, si la constructora incumple los plazos de entrega y no deseas continuar en el proyecto por ese motivo, “puede solicitar la terminación del contrato ante la constructora correspondiente, que es con quien suscribió el contrato, y ya la constructora procede a notificarle a la fiduciaria que devuelva los recursos”, concluyó la abogada Lopera.