Comprar para arrendar, vender o vivir en el Sur

Barrios tradicionales y tranquilos o zonas exclusivas con proyectos modernos y confortables, ese es el contraste que ofrece el panorama inmobiliario en El Poblado y Envigado.

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Textos: Luis Miguel Cardona

El sur del Valle de Aburrá, especialmente los sectores de El Poblado y Envigado, cuentan con áreas exclusivas, zonas con gran valorización y barrios con historia. Ambos lugares presentan dinámicas en pro del desarrollo, las oportunidades, el comercio y el descanso que los hacen óptimos para invertir.

De acuerdo con Francisco Ochoa, profesor universitario y catedrático en avalúos, estos sitios guardan similitud en muchos aspectos. “Tienen cosas iguales: edificios imponentes, con muy buenas zonas comunes; tienen buen nivel de arborización y un sistema vial que se ha ido consolidando y mejorando, además de un buen servicio de transporte público, pero tienen cosas negativas como la alta congestión vehicular. Sin embargo, hay algunos criterios que inclinan la balanza dependiendo del tipo de inversión que se quiera hacer”.

Comprar para arrendar

Cuando se va a invertir en propiedad raíz con el objetivo de arrendar la premisa fundamental es lograr dos cosas en paralelo: una renta básica sobre la inversión y una valorización del inmueble. Compañías del sector inmobiliario consultadas explican que para ello se hace indispensable conocer los porcentajes de rentabilidad, el sector geográfico y la edad y estado del inmueble.

Más allá de la zona o sector específico se debe determinar la renta y gastos asociados, es decir, porcentajes de comisión de administración inmobiliaria, servicios públicos y predial, aunque los especialistas recuerdan que incluso después de estos gastos la inversión inmobiliaria siempre será la más segura, rentable y de menor riesgo.

Tanto El Poblado como Envigado cuentan con diversos espacios de esparcimiento, instituciones educativas y zonas comerciales exclusivas. También tienen participación de empresas del sector financiero y lugares para el entretenimiento que hacen estos sectores atractivos para quienes buscan arrendar.

La movilidad es particularmente importante en este tipo de inversión. “Hay un tema crucial para la gente al momento de tomar estas decisiones y es la facilidad de entrar y salir (…) También se aprecia mucho la cercanía y distancia con el transporte público debido a que muchos no tienen carro”, precisó Ochoa. Por eso los sectores que pueden funcionar mejor tanto en El Poblado como en Envigado para arrendar son aquellos cercanos al sistema Metro y otras estaciones de transporte público. Asimismo, algunos especialistas recomiendan invertir en estratos medios (3 o 4)  que pueden dar  un mejor retorno de la inversión.

En las zonas más centrales a vías neurálgicas de la ciudad, con fácil ingreso a rutas de acceso y con unidades más tradicionales y tranquilas, se pueden mencionar Patio Bonito, Manila, La Frontera y Castropol en El Poblado; y San Marcos, El Dorado, San José y Señorial en Envigado.

Comprar para vender

En este punto es fundamental actuar como inversionista que busca rentabilidad a través de la diferencia entre el monto de inversión de la compra y el valor de venta esperado del inmueble. Es preferible que se trate de un inmueble comercial, de alta valorización en el tiempo y que se venda fácil. Al momento de comprar para vender la sugerencia es no adquirir áreas muy grandes, comprar en etapa inicial del proyecto y en un lugar comercial. Un valor agregado en este punto son las amenidades con las que cuenta el espacio y que las perspectivas de los gastos de administración tampoco sean muy elevadas.

Si se comparan los dos lugares, en Envigado hay mayor oportunidad en monto de inversión por el valor del metro cuadrado. Se obtiene mayor beneficio si se invierte en proyectos lista cero que se valorizan con mejores condiciones de pago. Sumado a esto, al vender, el precio se vuelve más competitivo y puede tener mayor cantidad de clientes al estar en la mitad de la pirámide del consumidor inmobiliario.

Los sectores de Los Balsos, San Lucas, La Calera y la parte alta de El Tesoro en El Poblado; así como la Loma de las Brujas y el Alto de Las Palmas, en Envigado, se distinguen por su exclusividad en proyectos y alternativas con factores diferenciadores como los acabados, las áreas amplias, las zonas verdes y las amenidades. Aunque la inversión allí puede ser más alta, la valorización juega a favor.

Comprar para vivir

Las inmobiliarias consultadas coinciden en que al momento de hacer una inversión para habitarla la premisa fundamental es que el inmueble cumpla con todos los requerimientos básicos específicos, es decir, infraestructura, ubicación, servicios, transporte, clínicas, calidad de vida y seguridad. Para ello, la recomendación es hacer una lista detallada de lo que se busca, donde se defina el tamaño, la ubicación, la accesibilidad y otros detalles personales según las necesidades de cada familia como el número de miembros, mascotas o desplazamiento.

El docente Ochoa recordó una tendencia creciente en Medellín que debe ser tenida en cuenta: “Ahora la gente vive cerca de su trabajo porque los tiempos de desplazamiento son muy largos. Por fortuna hay metro que comunica largas distancias. Ese tiempo es muy importante en términos de calidad de vida y por eso la gente podría empezar a fijarse cómo vivir relativamente cerca del trabajo”.

Además, es vital determinar con claridad el presupuesto disponible y si se requiere de financiación. Otro factor a considerar es el respaldo y la tradición de la constructora encargada del proyecto para que existan garantías sobre la inversión. Después de elegir el inmueble, los especialistas recomiendan hacer la negociación y todos los trámites a través de una inmobiliaria, que pone a disposición el área jurídica, servicio al cliente y el equipo comercial.