¿Qué son los límites al dominio?

La propiedad de su interés puede tener restricciones que influyen al momento de invertir; las servidumbres son las más comunes. ¿Qué son y cómo identificarlas?

Texto Laura Vega Gutiérrez

Antes de comprar un terreno o un inmueble es indispensable analizar las posibles restricciones que vienen con la propiedad, en especial si tiene la intención de desarrollar allí un proyecto comercial o personal. A estas restricciones se les conoce como limitaciones al dominio y nos privan de ciertos derechos sobre la propiedad.

Por ejemplo en una sucesión, el dominio podría limitarse cuando se recibe solo un porcentaje del bien y no se puede disponer de él en su totalidad. También está la limitación más natural, que se da en las copropiedades sometidas a un régimen de propiedad horizontal, donde no hay derechos sobre las zonas comunes. Otro tipo son las llamadas servidumbres o derechos de una persona sobre un predio que no le pertenece.

Según César Arango, abogado y docente capacitador de La Lonja, las anteriores son las limitaciones más comunes. “Un ejemplo de una servidumbre son esos caminos o carreteras que pasan por una vereda. Este terreno que usan muchas personas le pertenecen a alguien que tuvo que aceptar la limitación de su dominio para permitir que otros pudieran usarlo sin problema”, explica César Arango.

A estas se les conoce como servidumbres externas. Si por el predio pasa una línea de cables son servidumbres de aire; mientras que las internas son las que están debajo de la tierra, por ellas pasan conductos de agua o de gas. “Si voy a comprar un inmueble con este tipo de servidumbres
no puedo construir hacia arriba por el paso de los cables, tampoco puedo hacer un sótano ni las bases de la casa por el paso de las tuberías, porque otras personas tienen derecho sobre ellas y no puedo modificarlas”.

¿Cómo enterarnos de la existencia de estas u otro tipo de limitaciones?

Arango afirma que la  forma más apropiada es a través de un estudio de títulos ejecutado por
un especialista: “Consiste en un análisis del inmueble y tiene como finalidad que todos los documentos de la propiedad estén ajustados para evitar inconvenientes. En él se analizan ventas y contratos anteriores, así como las posibles limitaciones y gravámenes que pueden existir y que puedan poner en riesgo la inversión del comprador”. Es importante entender la diferencia entre un gravamen a la propiedad y una limitación. El gravamen se refiere a un tributo, carga de impuesto o crédito sobre la propiedad, como una hipoteca que garantiza el pago de una obligación, pero
no limita el dominio sobre el bien.

Arango afirma que “las servidumbres muchas veces no figuran en los certificados, ni en las escrituras. En ocasiones, hasta el dueño las desconoce. Mucha gente ha comprado terrenos y a la hora de solicitar una licencia de construcción se da cuenta que tiene limitada la edificación
sobre su predio”. Otra forma de encontrarlas es a través de las fichas catastrales, una especie de
radiografía de la propiedad que muestra distintos detalles, según explica Arango. Es indispensable
identificarlas a tiempo, pues pueden determinar el valor del inmueble o generar dificultades al momento de la negociación.

 

¿COMPRAR O NO COMPRAR?

La respuesta frente a este dilema está en sus planes personales e intenciones con el terreno. Sin embargo, antes de tomar una decisión es necesario buscar asesoría jurídica, bien sea para identificar correctamente las posibles limitaciones, aceptarlas o rechazarlas, o para llegar a un acuerdo con el vendedor que beneficie a ambas partes.

“Por ejemplo, si voy a vender una propiedad con una servidumbre es muy probable que el precio que le estoy entregando al comprador no tenga en cuenta que esa servidumbre va a limitar
el derecho del comprador. Por eso la comunicación es ideal para llegar a un acuerdo y así regular el precio inicial”, concluye César Arango