Una forma fácil de invertir en bienes raíces

No hay que ser un magnate para hacer parte o invertir de un portafolio de inmuebles. Aquí te explicamos cómo funcionan los fondos de inversión inmobiliaria, una forma de participar sin tener grandes cantidades de dinero.

Textos: Ángel Orrego.

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Conseguir una participación accionaria en el sector de los bienes raíces cada vez es más fácil gracias a mecanismos y productos financieros que nacen para ese fin. Un ejemplo son los vehículos o fondos de inversión inmobiliaria; estructuras que se vienen desarrollando desde hace unos 10 años en Colombia y que representan una gran oportunidad para convertirse en inversor.

Se trata de un modelo de negocio en donde las personas, naturales o jurídicas, pueden invertir en portafolios diversificados de inmuebles como viviendas, locales, oficinas, centros comerciales y más. El fondo lo que hace es comprar activos de buenas características y obtener ganancias, bien sea a través de la compra-venta de los inmuebles, o mediante la renta de los mismos, entregando rendimientos periódicos a los inversionistas.

Inversión rentable

Según explica Óscar Manco López, líder de Investigación de Mercados para la compañía Trust Investment, este tipo de productos financieros han tenido un impulso importante en Latinoamérica porque su garantía básicamente son los inmuebles físicos, mientras que en otros fondos la garantía es digital o intangible, como lo es en el caso de una criptomoneda.

“Aunque existe una garantía física que evita que la inversión se pierda, hay momentos donde se pueden presentar afectaciones, por ejemplo durante la crisis financiera causada por el covid: se frenó el sector de la construcción, retrasó los plazos de entrega de inmuebles para su operación y eso tuvo implicaciones negativas en su rentabilidad”, señaló.

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Mecanismo de los fondos

Para el funcionamiento del fondo, este siempre debe estar gestionado por una estructura de especialistas del mercado. Es esa estructura la que reúne el capital aportado por los inversionistas y crea una especie de patrimonio con el que se ejecutan las operaciones comerciales de los inmuebles.

Ventajas de los vehículos inmobiliarios

Para la protección de los participantes, las operaciones en el país de estos vehículos están reguladas por la Superintendencia Financiera de Colombia.

Otra ventaja es que el inversionista no deberá preocuparse por temas operativos como la comercialización de los activos, la búsqueda de su arrendatario, el pago del impuesto predial o el mantenimiento preventivo, por mencionar algunos; el fondo se encarga de todo.

Por otro lado, de acuerdo con el especialista, hay que tener en cuenta que estos fondos son de largo plazo y no ofrecen rentabilidades elevadas. “En el año corrido han estado entregando entre el 7,5 % y el 8 % anual. Durante los últimos 3 años han pagado cerca del 4,5 %, pero hay que tener en cuenta la afectación por la pandemia. Sin embargo, esa rentabilidad supera más o menos unas tres veces lo que está pagando, por ejemplo, un CDT”, acotó Manco. Esa baja rentabilidad se compensa con bajas volatilidades, lo que la hace una inversión más estable y segura.

“Todo depende del perfil del inversor y su posición frente al riesgo. Hay quienes les gusta invertir en este tipo de productos y se sienten tranquilos, mientras que otros evitan el mercado financiero. Es preguntarse si quiere una inversión de bajo riesgo, de baja volatilidad y con rentabilidades del 5 % en promedio”, concluyó el experto.

¿Cómo acceder a estos fondos?

Una de las trabas de estos fondos, y por lo que se creía que su acceso era restringido, es que se requieren capitales de dinero considerables para entrar e implican una larga permanencia en el tiempo pues sus resultados se ven en el largo plazo. Sin embargo, en los últimos años se han flexibilizado y la inversión mínima en algunos de ellos se define en 10 millones de pesos para participar de forma directa.

Y aunque existen unos riesgos inherentes del sector como la vacancia (ver recuadro) o la reducción de precios en algunos casos, al tratarse de un portafolio diversificado (es decir, que en vez de tener todo el riesgo en un solo activo se invierte en varios inmuebles), la inversión está más blindada. De esa manera, si ocurre algún evento inesperado, no se afecta la rentabilidad de la inversión.

Vacancia, una de las consecuencias de la pandemia

Los efectos económicos negativos que deja el covid también los sintió el sector inmobiliario. Como vacancia se denomina al tiempo promedio que puede permanecer desocupado un inmueble, sea comercial o de vivienda, hasta que vuelve a ser ocupado de nuevo. Según datos del portal Aptuno, tras la pandemia, rentar un inmueble tarda hasta dos meses más, mientras que las ventas pueden demorar entre 150 y 270 días adicionales.