La casa de sus sueños puede, ESTAR EN EL PAPEL

Le explicamos lo que debe tener en cuenta a la hora de invertir en un proyecto inmobiliario que apenas está en planos.

Textos

Ángel Orrego

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Por lo general, la compraventa de inmuebles suele ser un proceso lleno de aristas y factores a tener en cuenta y el precio es fundamental. Comprar barato es algo que, con los conocimientos adecuados, puede llegar incluso a ser rentable en caso de que luego se quiera vender la propiedad. Es así como muchos optan por comprar un proyecto inmobiliario sobre planos, es decir inmuebles en desarrollo que apenas están en el papel, pero que su precio inicial es mucho menor al de uno ya construido. Cuando se compra en un proyecto de este tipo, el documento que se firma se denomina “encargo fiduciario”. Esa figura jurídica consiste en vincular al comprador inicial a la fiducia en la que se depositan los dineros. Luego, en caso de que desee vender, lo que se hace es una cesión del encargo fiduciario al nuevo comprador. Es de anotar que, para mayor confiabilidad y transparencia, la mayoría de proyectos inmobiliarios cuentan con el apoyo de una Sociedad Fiduciaria que administra y desembolsa los dineros que aportan los compradores para la construcción, una vez que el proyecto alcanza su punto de equilibrio financiero.

ASÍ FUNCIONA LA VENTA

Para vender aun sobre planos, el comprador número 1 (que es quien figura como beneficiario del área), debe ceder su encargo fiduciario al comprador número 2, que será el nuevo beneficiario de esa área. A eso se le llama especulación o compra para inflar el proyecto. Es decir, se compra sobre planos a un precio base y se revende cuando ya el proyecto esté próximo a entregarse a un precio más elevado para obtener un margen de ganancias. “Un apartamento puede valer, por ejemplo, $300 millones o $400 millones sobre planos para el primer comprador en invertir; cuando no han hecho excavación ni siquiera o el proyecto no ha alcanzado un punto de equilibrio financiero. Posteriormente, cuando inicia la edificación, es posible que ya cueste $420 o $450 millones”, así lo explicó César Andrés Arango Benítez, abogado, docente y asesor de la Lonja de Propiedad Raíz para Medellín y Antioquia, quien resaltó que el proceso no deja de ser una venta común y corriente, pero que se hace por medio de esa cesión del encargo fiduciario. Pero entonces, ¿en qué momento se entregan las escrituras? Según explicó el experto, la escrituración solo se da en el momento de la entrega jurídica (cuando el inmueble está totalmente construido) y en ese caso ya sería una venta tradicional; por medio de un contrato de compraventa, como se venden los inmuebles normalmente.

¿Qué es una fiducia?

Es un mecanismo mediante el cual, a través de un contrato, una persona natural o jurídica entrega dineros o bienes a una Sociedad Fiduciaria para que se cumpla una gestión determinada a favor del titular o un tercero, llamado beneficiario. La fiducia puede ejercer labores de inversión, administración, recaudo o garantía, en favor del beneficiario. Por esta labor la Sociedad Fiduciaria se lucra a través de una comisión.

LOS RIESGOS AL COMPRAR

Aunque adquirir un inmueble sobre planos pueda verse como una opción atractiva para estrenar casa, más que todo por su costo, lo cierto es que también existen algunos riesgos que se deben considerar. El primero de ellos es que sí se desarrolle la construcción del proyecto, ya que eso dependerá de que se alcance un punto de equilibrio financiero (recaudar al menos la mitad de los dineros necesarios para la edificación total). Otro aspecto que debe ser revisado es que el valor a pagar sí sea el adecuado, porque es posible que el vendedor tase su encargo fiduciario a un costo mucho más elevado de lo que en realidad debería ser. De acuerdo con Arango, esto incluso puede llegar a representar casi que el precio final al que saldrán a la venta al público las unidades habitacionales ya construidas. Si finalmente la decisión es comprar un proyecto a una persona natural, se debe acudir a la fiducia si existen dudas, ya que es el organismo que dice cuánto dinero depositó el comprador número 1 en la cuenta. Así, se puede determinar con certeza que el monto a pagar por el comprador número 2 compensará el saldo a favor que el comprador número 1 ya haya abonado. Además, mediante la fiducia también podrá conocer el panorama financiero general del proyecto, para tener certeza sobre si las cuentas van bien o no, y si efectivamente los desembolsos para la construcción empezarán a realizarse en un determinado plazo.