Vivienda multifamily avanza en Colombia

Conoce más sobre esta modalidad también denominada renta institucional que se abre paso en medio de un sector saturado, tanto para el usuario final como para los inversionistas.

Textos: Luis Miguel Cardona

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Los cambios en las dinámicas de vida actuales, donde los consumidores cada vez más buscan vivir cerca de su trabajo, en apartamentos amoblados, con servicios básicos incluidos y mayores facilidades contractuales, han llevado a que el segmento de arrendamiento viva hoy un nuevo auge bajo la llamada renta inmobiliaria o multifamily.  Un modelo de inversión que se caracteriza por la construcción de vivienda dirigida exclusivamente para alquiler y que, solamente el año pasado en Estados Unidos aumentó su demanda en un 60 % en comparación con 2019, mientras que en ciudades como Santiago de Chile, de acuerdo con la consultora Colliers, ha tenido un crecimiento anual de 31 % en los últimos tres años.

De cara al usuario o arrendatario, el éxito del multifamily radica en que se trata de una figura más fluida para quien busca rentar un inmueble si se compara con el modelo tradicional, pues no se necesita codeudor y todo el acuerdo se hace con una misma entidad, por lo que se evitan trámites con propietarios, agencias o administradores del edificio. Además, cuentan con opciones amobladas dependiendo de cada necesidad, así como con herramientas tecnológicas que facilitan los procesos de pago y contractuales.

Impacto para los inversionistas

El negocio inmobiliario ha evolucionado significativamente en los últimos 20 años. En el modelo tradicional los desarrolladores compran lotes para hacer oficinas, apartamentos o centros comerciales; ponen una sala de ventas y con los ingresos obtenidos y un crédito constructor terminan la obra para vender los inmuebles y obtener las ganancias finales. La renta institucional, en cambio, está enfocada en el largo plazo, con proyectos que se conciben para obtener utilidades en cuestión de 10 o más años.

De acuerdo con Sebastián García, cofundador y CEO de Trenta Capital, el cambio se ha venido presentando gracias a la participación de otros actores. “De un tiempo para  acá aparecieron los inversionistas institucionales o algunos más sofisticados como los fondos de inversión y de pensión que han traído un capital nuevo con una visión a largo plazo, en donde más que la valorización, lo importante es la renta”. Así se dio principalmente en el segmento comercial, con una amplia oferta de renting en oficinas, parques industriales y locales comerciales, pero, como explica García, “nadie se había metido al negocio de vivienda porque la idea generalizada es que en Colombia arrendar un apartamento es un mal negocio”. Sin embargo, en un país donde más del 40 % de la población vive en alquiler, y donde las dinámicas de vida actuales y el desarrollo tecnológico permiten tener al cliente en el centro del proceso, bajo una experiencia diferenciadora con procesos fáciles, ágiles y oportunos, el modelo multifamily ha encontrado su momento de oro.

44 % de los hogares del país vive en arriendo, según Fedelonjas.

Así, entidades como Bancolombia han decidido apostarle a esta modalidad como una oportunidad para ampliar su propuesta de valor y satisfacer esas nuevas dinámicas de consumidores más interesados en pagar por el uso: “El mercado de arrendamiento institucional que es atendido por operadores profesionales es casi inexistente hoy en el país, y teniendo en cuenta que hay más de 5 millones de hogares que viven en arriendo, y que este número puede seguir creciendo con las nuevas soluciones que se llevan al mercado, y el crecimiento poblacional, vemos en este producto un océano azul inexplorado con un potencial gigante”. Por eso, en alianza con el Grupo CCLA, bajo esta modalidad aspiran a desarrollar y operar 5.000 unidades de vivienda en los próximos cinco años.

Cambiar el énfasis

“El negocio inmobiliario tiene una fortaleza notoria y es que, con ingresos o no, el activo casi nunca pierde valor y generalmente se valoriza. Lo que permite el desarrollo de esta modalidad institucional es que sea de una forma segura y fácil por medio de la renta por un periodo prolongado”, argumenta el CEO de Trenta Capital.

El especialista también señaló que a mediano plazo se puede cambiar el énfasis de la política pública, lograr un mayor impacto y mejorar la calidad de vida de las personas a través de la renta de vivienda digna, tal y como ha sucedido en países referentes en esta modalidad como México y Chile, los cuales tienen más de 20.000 de estas unidades en el mercado y crearon vehículos de inversión con ayuda de los sistemas financieros de cada país, que también entendieron el modelo de negocio.

¿Cuál es el panorama en Colombia?
Para que este modelo se consolide en el país se deben tener en cuenta dos aspectos:

1. Educación de mercado
   Los inversionistas deben conocer el modelo, para ver sus virtudes e interesarse por este tema. Desde Camacol se ha fomentado esta alternativa, e incluso hace parte de una de las líneas de reactivación después de la pandemia.
2. Cambio en la normatividad
   Es clave que la Ley 820 de 2003, norma que rige el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia, se adapte al tipo de figura. Actualmente es proteccionista de los arrendatarios e incluye varias restricciones porque se creó sobre el principio de que el arriendo de vivienda solo sucedería entre particulares, entonces al aparecer empresas y operadores especializados la relación cambia.