Tipos de arrendamiento: lo que necesitas saber

Textos: Federico Hoyos Gutiérrez

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Explora las características de los tres principales tipos de arrendamientos en Colombia: las rentas largas, rentas cortas y arriendos comerciales.  

El mercado de arriendos es un espejo de las dinámicas propias del sector inmobiliario. Según la Encuesta Nacional de Calidad de Vida realizada en 2023 por el DANE, el 40,3 % de los hogares colombianos viven en condiciones de arrendamiento o subarrendamiento, considerando una población de 52,3 millones de personas distribuidas en unos 18 millones de hogares.

Las hermanas Camila y Melissa Rada Henao, gerentes de la agencia inmobiliaria Century 21, explican que las principales razones del incremento de los arriendos pueden atribuirse a la inflación, así como al encarecimiento de los materiales de construcción (que a su vez elevan el valor de las viviendas nuevas y retrasan la entrega de los proyectos), el turismo y el auge de las rentas cortas.

El boom de las rentas cortas

Según la plataforma digital AirDna, en Colombia hay cerca de 104 mil apartamentos o unidades de vivienda enlistadas en plataformas de rentas vacacionales. Las ciudades mejor rankeadas del país son Bogotá y Medellín, con 96 puntos, y Cartagena, con 95. En la capital antioqueña existen cerca de 19 mil 800 viviendas de este tipo, un 90% de ellas registradas en Airbnb.

Según AirDna, los ingresos anuales medios de la ciudad en el negocio de rentas cortas son de 68,5 millones de pesos, una disminución del 9 % respecto al año anterior. Además, el porcentaje de ocupación de unidades inmobiliarias de renta corta gira alrededor del 53%, con una tarifa media por noche de 435 mil pesos. “A finales del 2022 comenzó el boom de las rentas cortas. Hay muchos factores, pero el principal es el turismo”, afirma Camila Rada. De acuerdo con la Secretaría de Turismo de Medellín, en 2023 la ciudad recibió cerca de 1,2 millones de visitantes extranjeros.

Las viviendas de renta corta ofrecen alquileres inferiores a 30 días y pueden ser ofertadas mediante plataformas digitales como Booking o Airbnb. Uno de los principales atractivos de este modelo de negocio es la flexibilidad, debido a que este tipo de arrendamiento permite a los propietarios maximizar sus ingresos al cobrar tarifas diarias más altas y en monedas extranjeras, como el dólar, con una tasa de cambio favorable.

“Las viviendas destinadas a rentas cortas deben contar con el Registro Nacional de Turismo y cumplir con el Reglamento de Propiedad Horizontal”, explica Camila. Lo anterior asegura una experiencia de calidad para los huéspedes y, de acuerdo con Rada Henao, contribuye también al mejoramiento del turismo en la región.

Sin embargo, la gestión de rentas cortas implica un mayor esfuerzo administrativo por parte del inversor. “La logística de checkins y checkouts, junto con la limpieza constante, puede ser desgastante”, debido a la alta rotación que tienen estos inmuebles, advierte Camila. Adicionalmente, hay que considerar que algunos condominios prohíben en su reglamento las rentas cortas, lo cual podría representar restricciones adicionales.

Rentas largas

Estos arrendamientos duran más de un mes y, por lo general, los contratos se firman a seis meses o a un año. Esto se traduce en un flujo constante de ingresos mensuales para el comprador y una tranquilidad para el inquilino, al saber que puede usar una vivienda sin el temor de ser desalojado abruptamente de la misma.

Los contratos de renta para vivienda urbana están regulados por la Ley 820 de 2003. Esta norma establece que los contratos pueden ser verbales o escritos, y deben incluir la identificación del propietario y el inquilino, la ubicación del inmueble, el área, precio, forma de pago y duración del contrato. Los propietarios deben entregar la vivienda a tiempo y en buen estado. De la misma manera, es deber de los inquilinos pagar el arriendo y los servicios públicos acordados, cuidar la vivienda y respetar las normas de convivencia (cuando esta pertenece a un condominio residencial).

Otro aspecto clave de la norma es que el valor del arriendo no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble y este se ajusta anualmente según el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Según la Ley 820, el contrato puede terminarse por el incumplimiento de alguna de las partes, así como por la venta del inmueble, remodelaciones estructurales o en el caso de que el propietario necesite la vivienda para habitarla. En resumen, los arriendos largos pueden considerarse como una inversión que privilegia la constancia en los ingresos sobre la flexibilidad y volatilidad de las rentas cortas.

Rentas comerciales, seguridad y estabilidad

Otro segmento que no puedes pasar por alto son las rentas comerciales, que incluyen oficinas, tiendas, locales, almacenes y restaurantes. Camila explica que “los alquileres comerciales, por lo general, son más largos que los de vivienda; entonces, si yo soy alguien conservador, compro una oficina para alquilar”, lo cual representa una ventaja frente al riesgo de vacancia de las rentas cortas durante los periodos de temporadas bajas en turismo.

Otro aspecto clave de las rentas comerciales es el posicionamiento de marca por parte de los inquilinos, explica Melissa: “si ya los clientes saben que yo estoy en un lugar, vienen y me compran el producto en ese lugar, en caso de que yo me vaya para otro espacio puede que pierda una parte importante de mis clientes”.

Ten en cuenta estos consejos antes de firmar un contrato de arrendamiento

Lee con atención: asegúrate de entender todas las cláusulas y condiciones del contrato. Si lo requieres, solicita asesoría jurídica.

Verifica el estado del inmueble: inspecciona la propiedad antes de firmar. Así evitarás sorpresas.

Claridad en los pagos: asegúrate de acordar explícitamente el monto exacto del arriendo, así como las fechas de pago.

 Solicita una copia del contrato: nunca olvides ser previsivo y guardar constancia de los documentos que firmas.