Un negocio Bien Hecho

En la compraventa de un inmueble ambas partes, vendedor y comprador, deben conocer y cumplir sus deberes legales para garantizar la probidad del negocio.

Textos Cristina Calle Ortiz

Invertir en una vivienda, sea nueva o usada, es una decisión que debe ir más allá de la emoción y el gusto por estrenar casa o apartamento. El negocio inmobiliario implica unas condiciones legales que, si bien se recomienda la asesoría de un experto para comprenderlas a cabalidad, es importante identificarlas y estar consciente de las responsabilidades que se asumen en calidad de vendedor o comprador.

Para entender las principales características de una compraventa e identificar los deberes de las partes, el abogado, asesor y docente de la Universidad de Medellín y La Lonja, César Arango, asegura que lo primero que hace falta es reconocer la diferencia entre una compraventa y una permuta, pues la naturaleza de cada contrato es diferente. Entonces, la permuta se refiere a intercambiar un bien por otro, mientras que la compraventa necesita que más de la mitad del valor del inmueble se pague en dinero, no en especie.

Teniendo esta claridad, el docente Arango, explica que la compraventa tiene dos elementos principales a tener en cuenta: el precio y el objeto. El valor del inmueble se acuerda entre las partes o se puede recurrir a un perito (experto avaluador) para que lo determine, y aunque no es un deber legal conocer el avalúo comercial del inmueble, sí es recomendable hacerlo, pues de fijar un precio muy caro o muy barato se abre la posibilidad a una figura jurídica llamada “lesión enorme” bajo la cual el vendedor o el comprador, dependiendo de su conveniencia, puede demandar para exigir que se le restituya o se le de el resto del dinero. Así, el error al fijar el precio acarrea consecuencias para las partes. Sobre el objeto o bien, hace falta que se compruebe su materialidad y existencia real o que tenga posibilidades de existir cuando se compra sobre planos. Además, hay que verificar que se pueda vender, que no sea un lote público o una propiedad hipotecada, por ejemplo.

DEBERES DE LAS PARTES

COMPRADOR:

Pagar: 

De la forma que se haya convenido, considerando que un negocio exige confiar en la contraparte. La confianza se adquiere a partir del estudio de títulos, de conocer al vendedor y que él conozca al comprador y la procedencia del dinero. A partir de allí se define en qué orden se hacen las acciones de pagar y registrar el inmueble.

Recibir el bien:

El recibo del inmueble debe hacerse en una fecha y hora convenidas como una obligación contractual y acompañarse de un acta de entrega a satisfacción. Aunque suene extraño, puede pasar que después de pagar el comprador se arrepienta de adquirir el inmueble y busque excusas para retrasar la entrega, esos días en mora representan prejuicios al vendedor en servicios públicos, administración, custodia de la propiedad, entre otros. Cuando se presente un retraso de este tipo por alguna de las partes se recomienda al afectado presentar una notificación informando el incumplimiento.

Acudir al derecho preventivo de la mano de un experto es la forma más segura de minimizar los riesgos de un negocio inmobiliario.

 

VENDEDOR:

Entrega: 

Además de la entrega material de la vivienda, existe la entrega jurídica que corresponde a las formalidades que la ley exige de un bien sujeto a registro y escritura pública. Sí bien esta diligencia la efectúa el comprador, el vendedor debe asegurarse de que sí se lleve a cabo el traslado del inmueble.

Saneamiento:
-Vicios por evicción: el vendedor tiene la obligación de asegurar que no existen terceros que puedan ostentar derechos sobre el inmueble.
-Vicios ocultos: se refiere a daños materiales en la casa o apartamento que no se identificaron a simple vista. Para que el comprador pueda generar una reclamación se debe comprobar que el daño existió antes de que se efectuara el negocio, para lo cual se recurre a un experto en el tema determinado. Además, debe ser un daño tan significativo que de conocerlo con anterioridad el comprador no hubiera comprado o lo hubiera hecho bajo otras condiciones económicas. Para este tipo de reclamaciones la ley determina un plazo de un año