Una promesa para revisar con lupa: compraventa

Antes de dar su palabra, y su firma, asegúrese de que no le esté entregando el alma al diablo.

Texto Cristina Calle Ortiz

La promesa de compraventa no es cualquier papel. Es uno riguroso y estricto que merece su completa
atención y, sobre todo, la de su abogado de confianza. En este documento las partes involucradas en un negocio de propiedad horizontal (es decir, comprador y vendedor), consignan los acuerdos del trato a través de cláusulas legales que deben cumplir y permanecer, así que un contrato mal elaborado deja desprotegidas a las partes ante cualquier eventualidad y, como explica Beatriz Milena Bermúdez, asesora de ventas de la inmobiliaria Habitamos, los problemas legales de un contrato mal realizado solo se resuelven con dinero, paciencia y tiempo.

Después de que el comprador se enamora de una vivienda (o local comercial), la inmobiliaria procede a obtener el certificado de libertad y desde este momento anuncian la importancia del profesional en derecho: “Nosotros brindamos asesoría, sin embargo, siempre aconsejamos que el comprador recurra bien sea a nuestro abogado, al propio o al de la notaría para hacer el estudio de títulos, y cuando esté tranquilo de negociar la propiedad, con el mismo abogado debe realizar la promesa de compraventa donde se determinan los pagos y términos del negocio”.

Aunque similares en su forma, no existe una promesa de compraventa única ya que los términos que se definen en cada negocio responden a necesidades particulares del mismo, así que Beatriz, con 20 años de experiencia en el sector, le sugiere que lea con calma el contrato, que esté de acuerdo con lo que allí se consigna y que no se deje meter los dedos en la boca si le dicen que “así son todos los contratos”, “que esa cláusula penal no es necesaria” o que “no pongamos ahí los muebles que yo igual se los dejo”.

Eso sí, todos inician por un encabezado donde se consigna qué es lo que se va a vender, quién vende, quién compra y el valor de la venta. Además se estipula que el vendedor se compromete a entregarle al comprador el inmueble de su propiedad según lo pactado en la promesa de compraventa.

 

Lo que encontrará en el documento:

 

• Todo lo relacionado con el inmueble, con sus respectivas matrículas inmobiliarias, código catastral, reglamento de propiedad horizontal, y demás parágrafos que complementen las características completas de la propiedad.

 

• Fecha y escritura bajo la cual el dueño adquirió el inmueble.

 

• Garantía de que el inmueble está a paz y salvo y limpio de cualquier impedimento para ser negociado.

 

• Acuerdo de la forma de pago. Es decir, el precio pactado y cómo se va a pagar. El tiempo depende del monto y de la necesidad que tenga el vendedor de recibir el dinero.

 

• Los términos pactados para hacer la escritura pública, de acuerdo con el trámite que requiera la propiedad para ser entregada.

 

• La entrega del inmueble que a veces se pacta a la firma de la promesa y otras veces a la firma de la escritura. Habitamos recomienda pactar la entrega a la firma de la escritura para evitar problemas de pagos.

 

• La cláusula penal, necesaria en todas las promesas, mediante la cual las partes se sujetan a una multa económica en caso de incumplir con su parte del contrato.

 

• Cláusula de excepción de contrato no cumplido, la cual determina la devolución del dinero en caso de que el contrato se disuelva.

 

• Costos legales del trámite y lo que le corresponde asumir a cada una de las partes.

 

• El negocio no se le puede transferir a otra persona si no hay un mutuo acuerdo, tanto el comprador como el vendedor deben terminar la negociación hasta el final.

 

• Declaración de que las partes se conocieron, saben quién es la persona que vende y quién la que compra.

 

• Cláusulas especiales que explican otros términos del negocio, como entregar el inmueble pintado ocon algunos muebles, etc.