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Estas son las alternativas que tiene para pagar la cuota inicial

Estas son las alternativas que tiene para pagar la cuota inicial

Si quiere comprar vivienda y no tiene claras las opciones para dar el primer paso y pagar la cuota inicial, le presentamos algunos de los caminos que puede tomar.

Textos: Ángel Orrego


No todos los compradores tienen la totalidad del dinero para adquirir un inmueble de contado. Es poco común que alguien se presente ante el vendedor de una vivienda nueva para pagarla de inmediato, siendo lo usual pagar la cuota inicial y luego acudir a productos bancarios para financiar la inversión, bajo la modalidad de crédito hipotecario.

Según Asobancaria, las entidades financieras solo pueden prestar hasta el 80 % del valor del inmueble en vivienda de interés social (VIS) y 70 % en vivienda no VIS, con lo que el comprador deberá asumir el saldo restante en la cuota inicial.

Pero, ¿cómo se fija la cuota inicial?

De acuerdo con  Stephanie Rendón Zapata, abogada litigante y gerente de la firma inmobiliaria Actibienes, el proceso para definir esta cuota es variable y será producto del mutuo acuerdo, ya que no existe una ley, una imposición o una obligación que la exija, sino que es lo que las partes quieran pactar dependiendo del tipo de inmueble.

En el caso de vivienda nueva, “uno recomendaría que la cuota inicial fuera lo más alta posible en la medida de las capacidades. Esta es el cierre del negocio, es la demostración de la buena fe y la voluntad del cumplimiento del comprador”, sostiene Rendón. No obstante, si se compra sobre planos es posible negociar el plazo de entrega y la forma de pago del inmueble, y si es un inmueble usado, hay mayor capacidad de negociación aún.

Normalmente, en el caso de la vivienda nueva la propuesta para pagar la cuota inicial la hace la firma constructora a partir de  un estudio financiero de sus costos. De esta forma, luego de la estructuración  de la obra, el constructor, que por lo general también es el vendedor, fija la cuota calculando cuánto es el mínimo de dinero que necesita recibir para seguir desarrollando la actividad de la venta de inmuebles. En ese punto del proyecto inmobiliario es cuando la constructora determina que no es posible hacer enajenaciones de viviendas sin recibir cuotas del 20 o el 30 % del valor total de la vivienda. “Si bien el vendedor estructura su proyecto financiero y prevé que le sale el negocio cobrando cuotas iniciales del 30 %, no hay que tener miedo a la negociabilidad, el trato entre vendedor y comprador es el que les apetezca”, acota la abogada.

¿Qué tener en cuenta desde lo legal?

Lo usual es que a los contratos de venta los anteceda una promesa de compraventa que demuestra la voluntad de las partes para celebrar la escritura pública.

Catalina Villamil, abogada especialista en Derecho Privado Económico explica que lo más importante de la promesa de compraventa es la inclusión del plazo o la condición a la cual se someten los sujetos para firmar luego el contrato final. Por eso, en el documento debe aparecer una cláusula que diga el día, la hora y la notaría donde se reunirán los contratantes para firmar la escritura como tal; el precio y los términos de pago (especificando aspectos como la cuota inicial); y las demás condiciones para la entrega del bien, sino el contrato no podría ser exigible en caso de incumplimiento.

 Si no tiene los recursos para pagar la cuota inicial

Estas son algunas de las posibilidades que le ofrece el mercado para hacerlo.

  1. CESANTÍAS

Si usted está afiliado a algún fondo de cesantías, sepa que puede disponer de esos recursos y retirarlos para la comprar de vivienda, ya que terminan siendo una especie de ahorro para dicho fin. Algunas entidades como el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) ofrecen créditos, subsidios o programas de fácil acceso para la compra de vivienda nueva o usada, VIS y no VIS.

  1. AHORRO PROGRAMADO

Aunque ahorrar para una casa puede parecerle una opción muy lejana, es la manera más inteligente de hacer realidad su sueño. Tanto los bancos como entidades del Estado y los fondos de empleados ofrecen ahorros programados para la compra de vivienda. La recomendación es optar por una entidad que se ajuste a sus capacidades económicas.

  1. LEASING HABITACIONAL

Si bien para acceder a este producto algunos bancos piden algún porcentaje de cuota inicial, esta condición no es fija en todos los casos dado que se cobra como cuota final.

Solo es preciso demostrar capacidad de pago, sea ante el banco u otra compañía de financiamiento que lo otorgue.

  1. CUOTA A PLAZOS

Algunas constructoras y entidades financieras están dando plazos de hasta 36 meses para pagar la cuota inicial de proyectos de vivienda sobre planos. Sin embargo, se debe analizar con detenimiento si esa opción sería la más indicada para su bolsillo dado que posiblemente se junte esa deuda con la de un crédito hipotecario, llevando a problemas de liquidez a la larga.

  1. VENDER UN BIEN

Si cuenta con un vehículo o cualquier otro activo del que pueda disponer,  considere la opción de venderlo para así poder sumar estos fondos a la cuota inicial de su vivienda. Para muchas familias esta es la forma de estrenar casa y hacer crecer su patrimonio con un nuevo activo que difícilmente se devaluará con el tiempo.

  1. APLICAR A SUBSIDIOS

Las cajas de compensación familiar y el Gobierno Nacional a través del Ministerio de Vivienda y del Fondo Nacional de Ahorro, ofrecen subsidios para la compra de VIS y no VIS, nueva o usada. Si usted está afiliado a alguno de los anteriores, puede consultar los requisitos para aplicar a subsidios para la cuota inicial.

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